浅谈物业管理人才培养问题

   摘要：现阶段我国物业管理的发展仍存在很多问题，严重限制了我国物业管理与国际水平接轨，从而迈向更高的发展水平。这些问题可归结为两大矛盾，一是物业管理行业的高速发展与理论研究的相对滞后的矛盾，二是物业管理行业缺乏专业技术、管理人才与数量众多的、需要接受培训的基层服务人员的矛盾。

物业管理起源于英国，而真正具有现代意义的物业管理形成于 19 世纪末期的美国。 19 世纪，美国经济得到了迅速的发展，建筑技术也不断进步。而高层建筑物附属设施多、结构复杂，日常维修、养护、管理工作烦琐，这些建筑物往往不是由一个业主所有，通常由数十个或是数百个业主共有，于是专门的物业管理机构开始出现，为业主提供技术性的楼宇管理、维修、养护等工作，物业管理机构中的物业管理人员则要求具备一定的专业性、技术性。

随着物业管理机构的增加，物业管理行业组织逐渐形成。 1908 年，美国召开了芝加哥建筑管理人员成立会议，宣告了世界上第一个全国性的专业物业管理行业组织的诞生。 1911 年，美国第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织”成立。在这两个组织的基础上，美国又成立了“建筑物业主组织与管理人员协会”。它是一个代表业主和房东利益的全国联盟。这些行业自治组织的成立，既意味着物业管理行业的成熟，又推动了物业管理行业的有序发展。

一、我国物业管理现阶段存在的问题

物业管理在我国已有 20 年的发展历史，积累了一定的实践经验和理论基础。但是与国外物业管理发展水平相比，还存在一些不容忽视的问题，主要表现在以下五个方面：物业管理理论基础研究比较薄弱；物业管理人员数量少，且有相当一部分是半路出家，素质不高，无法适应现代化物业管理的要求；物业管理法规不健全，虽然 《 物业管理条例 》 已经出台，仍存在“执行难”的问题；物业开发企业与物业管理企业的“父子”关系仍普遍存在；物业管理招投标市场化程度不高，暗箱操作现象时有发生。

总的来说，这些问题可以归结为两大主要矛盾：一是物业管理行业的高速发展与理论研究的相对滞后的矛盾；二是物业管理行业缺乏专业技术、管理人才与数量众多的需要接受培训的基层服务人员的矛盾。

人是企业中最活跃的因素，只有“内部因素”提高了，整个行业才可能更上一个层次。然而，由于我国物业管理的特殊成长经历，现阶段我国的物业管理从业人员整体水平不高，这严重影响了我国物业管理的发展。很显然，我国物业管理要向更高的水平发展，除了加强物业管理理论研究这一“硬件”，还需要加速提升人才素质这一“软件”工程。

二、现阶段我国物业管理人才状况分析
目前我国物业管理公司种类繁多，从物业管理公司的性质来看，有国有的，有股份的，有私营的，以及中外合资或独资的；从物业管理公司的隶属关系来看，有房管部门成立的物业管理公司，街道成立的物业管理公司，更多的是房地产开发公司成立的物业管理公司。在公司成立时，招聘了大量的员工，在这些员工当中，只有少数人接受过专业的物业管理培训，大多数是刚刚进入物业管理行业工作，且许多人员文化、业务水平不高。

还有一个需要特别注意的是，在物业管理行业发展的初始阶段，进入物业管理行业的人员大多都是半路出家的，管理人员素质不高。发展至今，物业管理人员的来源大概可以分为三类：第一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉物业管理的模式，“大锅饭”思想严重，缺乏服务理念；第二类是学公共管理、饭店管理的人员，他们具备一定的素质，熟悉服务行业的基本要求，但不熟悉物业管理的行业特色，无法充分发挥能力；第三类是学物业管理的中专生、高职生以及大专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，具备良好的服务意识，但缺乏管理的实战经验、创新思想，不能从企业长远发展的角度来管理企业。

三、市场需求分析
随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质的管理人才才能适应智能化、网络化等物业管理发展倾向，但物业管理人员专业水平参差不齐的现状与现代化物业管理发展的需求不相适应。人才对企业来说起着至关重要的作用，物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业管理行业来说，好的管理人员就是企业的发展源泉。所以，物业管理公司都在争夺物业管理人才。

1 、房地产业的迅猛发展推动了对物业管理人才的需求。

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。对房地产业而言，是机遇与挑战并存，有利于加速我国房地产业市场体制的建立和发展，有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平，有利于扩大外商对房地产业的投资规模，给我国房地产市场难得的发展机遇。

据报道，在人均年收入达到 1 万美元以前，住宅业将推动经济快速增长。申奥成功后我国房价再次火爆，预示着在我国新一轮消费势头中，房地产市场将持续升温。

数据显示：从 1991 年到 2000 年，北京新建住宅 9687.1 万平方米，年均新建住宅 968.7 万平方米，到 2000 年年底，全市住宅总量将近 1.9 亿平方米，人均住宅使用面积达 16. 2 平方米。按 1990 年北京市政府制定的 《 北京市城市总体规划 》 ， 1991 年到 2010 年，每年的房屋建筑量按 1000 万平方米计算，其中住宅 675 万平方米，平均每年新建 525 万平 方米，这样，预计今后 20 年内将新建住宅 1.05 亿平方米，前 10 年新建 5300 万平方米，到 2000 年常住人口为 750 万人，住宅总量 1.39 亿平方米，人均居住面积可达 9.6 平方米，人均使用面积 14.4 平方米；后 10 年将新建 5200 万平方米，到 2010 年北京常住人口达到 850 万人，住宅总量达到 1.9 亿平方米，人均居住面积 11.18 平方米，人均使用面积 16.76 平方米。

而上海市新建商品房年销售面积 1997 年为
686 万平方米； 1998 年 1151 万平方米，比上年增长 68 ％； 1999 年 1329 万平方米，比上年增长 15 ％； 2000 年为 1397 万平方米，比上年增长 5 ％； 2001 年 1 ～ 2 月商品房销售 131.64 万平方米，同比增长了 88 ％。

房地产业的飞速发展要求物业管理服务不能再走旧式的房屋管理老路，物业管理行业作为房地产业的重要组成部分必然随着房地产业的发展而发展，这需要大量的物业管理专业人才来完成这个过程。

2 、物业管理行业自身的发展、完善拉动了对物业管理人才的需求。
住宅、写字楼、商场等类型的物业管理在我国已日渐成熟，市场化进程也是有目共睹。在各大城市也涌现出了一大批规模大、资质高，而且已树立了良好品牌形象的物业管理公司。

伴随着政府机构的体制改革和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也实现了社会化，如万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理。在北京、广州、深圳等大城市，部分医院都引入专业物业管理公司来进行专项服务。物业管理市场化已经延伸到多个领域，物业管理企业需要通过多种方式培养出能够适应行业发展的人才，为企业的发展奠定坚实的基础。